IT
EN
C’è chi arriva in Italia per una vacanza e, quasi senza accorgersene, comincia a immaginare una vita diversa. Chi, davanti a un casale di pietra circondato dagli ulivi, intravede il luogo in cui trascorrere la pensione. Chi si innamora di una terrazza sul mare, del silenzio di un borgo antico o della luce che, nelle ore del tramonto, accende le facciate di una città. E chi, lontano dalla poesia dei paesaggi, guarda a Milano, ai suoi collegamenti internazionali e alle opportunità di una metropoli europea.
Cambiano le lingue, le provenienze e le disponibilità economiche. Cambiano le ragioni che spingono a cercare casa. Eppure, in ciascuna di queste scelte, si ritrova qualcosa di profondamente italiano: la possibilità di abitare non soltanto un luogo, ma un modo di vivere.
È anche per questo che l’Italia continua a esercitare un’attrazione particolare sul mercato immobiliare internazionale. Il suo patrimonio architettonico, la varietà dei paesaggi, la ricchezza delle tradizioni e la diversità dei territori offrono una pluralità di risposte a esigenze molto differenti. C’è chi cerca una seconda residenza, chi desidera trasferirsi stabilmente, chi vuole avvicinarsi alla propria famiglia e chi considera l’acquisto un investimento da custodire nel tempo.
Ma chi sono, davvero, gli stranieri che cercano casa in Italia? Da quali Paesi provengono? E quali territori riescono a conquistare la loro attenzione?
Per rispondere, occorre guardare oltre le cartoline e le immagini da sogno. Perché il mercato internazionale delle abitazioni racconta un’Italia fatta di grandi città e piccoli centri, di dimore storiche e appartamenti contemporanei, di coste celebri e campagne ancora lontane dai circuiti più frequentati.
Gli americani inseguono un sogno, i tedeschi cercano una casa da raggiungere facilmente
Gli Stati Uniti rappresentano una delle principali aree di provenienza della domanda immobiliare internazionale rivolta all’Italia. Per molti americani, acquistare una casa nel nostro Paese significa dare concretezza a un legame coltivato nel tempo: una passione per la cultura italiana, il ricordo di un viaggio, talvolta una storia familiare, oppure il desiderio di inaugurare una nuova stagione della propria vita.
Un’indagine pubblicata da Gate-away.com nel luglio 2025 attribuiva agli statunitensi circa il 31% dei potenziali acquirenti stranieri considerati nell’analisi.
La ricerca offriva anche uno spaccato delle motivazioni dichiarate: il 46,3% degli interessati indicava la pensione, il 30,8% il desiderio di cambiare vita, il 16% le vacanze e il 6,3% l’investimento.
Sono percentuali che restituiscono il profilo di una domanda alimentata da aspirazioni personali e progetti di lungo periodo. È importante, tuttavia, precisare che si tratta di richieste e intenzioni rilevate dal portale, non della distribuzione complessiva delle compravendite effettivamente concluse in Italia.
Accanto agli americani, una presenza significativa è quella degli acquirenti europei, in particolare tedeschi e francesi. In questo caso, al fascino del territorio si aggiungono ragioni molto concrete: la vicinanza geografica, la possibilità di raggiungere facilmente la propria abitazione, la familiarità con il Paese e l'opportunità di tornare più volte nel corso dell'anno.
Un’ulteriore indicazione proviene da idealista. Nel quarto trimestre del 2025, secondo l’analisi del portale, il 12,7% delle visualizzazioni degli annunci immobiliari in vendita proveniva dall’estero. Tra gli utenti stranieri, la Germania rappresentava il 16,3%, gli Stati Uniti l’11,2% e la Francia il 7%.
Anche in questo caso, i numeri misurano l’interesse online, non il numero degli acquisti portati a termine. Sono tuttavia utili per comprendere la provenienza di una parte rilevante dell’attenzione internazionale verso il patrimonio residenziale italiano.
Ne emerge un mercato attraversato da due desideri complementari: la scoperta di un luogo nuovo, capace di sorprendere, e la ricerca di una destinazione conosciuta, accessibile e adatta a diventare una seconda casa.
Toscana, Sicilia e Lombardia: tre volti di un’Italia che conquista
Dalle preferenze espresse dagli utenti stranieri emerge una geografia dell’interesse che attraversa la penisola e restituisce immagini molto diverse del nostro Paese.
Secondo i dati pubblicati da idealista il 28 agosto 2026, relativi alle preferenze rilevate sul portale, la Toscana si collocava al primo posto con il 14,33%. Seguivano la Sicilia, con l’11,05%, la Lombardia, con il 9,28%, la Puglia, con l’8,74%, e la Liguria, con il 7,70%.
Queste percentuali non rappresentano le quote regionali delle compravendite concluse da cittadini stranieri. Descrivono le preferenze rilevate dall’analisi e vanno interpretate come indicatori dell’interesse espresso online.
Il loro valore, tuttavia, è significativo: mostrano quanto sia difficile ricondurre a un’unica immagine l’Italia desiderata da chi arriva dall’estero.
La Toscana seduce con la bellezza del paesaggio e la memoria dei suoi borghi. La Sicilia richiama il mare, la luce e la stratificazione di culture che ne ha modellato l’identità. La Lombardia offre l’energia di Milano e, poco distante, la quiete dei grandi laghi. La Puglia e la Liguria, con le loro coste e i centri storici, propongono un equilibrio diverso tra bellezza, quotidianità e desiderio di evasione.
Cinque regioni, dunque, ma soprattutto cinque modi di immaginare una casa.
Toscana: il privilegio di abitare un paesaggio
Ci sono luoghi che sembrano fatti per essere ricordati. La Toscana appartiene a questa categoria.
Le colline disegnate dai vigneti, i casali in pietra, i filari di cipressi, i borghi medievali e le città d’arte compongono un paesaggio che, nell’immaginario internazionale, è diventato una delle espressioni più riconoscibili dell’Italia.
Qui acquistare un immobile può significare prepararsi alla pensione, progettare un trasferimento futuro oppure trovare una dimora nella quale trascorrere lunghi periodi lontano dal proprio Paese.
Il richiamo, però, non si esaurisce nelle destinazioni più celebri. Accanto a Firenze e alle località già consacrate dal turismo internazionale, anche centri meno conosciuti possono suscitare un interesse considerevole, soprattutto nel segmento degli immobili di pregio.
È il caso di San Miniato, in provincia di Pisa. Nell’analisi di idealista dedicata alle ville di lusso, pubblicata nel febbraio 2025, l’82,9% delle ricerche relative a questa tipologia immobiliare proveniva dall’estero. Gli statunitensi costituivano il gruppo più rappresentato, seguiti da tedeschi e olandesi.
Il dato riguarda le ricerche sul portale per uno specifico segmento del mercato, non l’intero patrimonio residenziale della località. Resta, tuttavia, un’indicazione interessante di quanto anche un centro lontano dai circuiti più frequentati possa diventare oggetto del desiderio internazionale.
Perché una casa, in Toscana, può valere più della somma delle sue stanze. Conta ciò che si vede dalla finestra, il paesaggio che accompagna le giornate, la distanza dai ritmi frenetici delle grandi città. Conta, soprattutto, la sensazione di appartenere a un luogo che conserva la propria identità.
Sicilia: la bellezza come invito a cambiare vita
La Sicilia occupa una posizione di rilievo tra le destinazioni cercate dagli acquirenti stranieri. Il suo fascino non si limita alle spiagge o alle località turistiche più note: abbraccia città d’arte, borghi dell’entroterra, centri costieri e territori nei quali l’offerta immobiliare cambia profondamente da una zona all’altra.
Noto e Siracusa, con le loro architetture, la memoria storica e la vicinanza al mare, rappresentano due esempi di questa attrattiva. Altrove, il desiderio può rivolgersi a una casa da restaurare, a un appartamento nel cuore di un centro storico o a un’abitazione da vivere per diversi mesi all’anno.
Non tutti cercano una villa esclusiva o una terrazza affacciata sull’acqua. Per molti, la Sicilia rappresenta piuttosto la possibilità di cambiare ritmo, di allontanarsi dalle grandi metropoli e di sperimentare un rapporto diverso con il territorio.
Naturalmente, l’incanto non basta. Prima di acquistare occorre considerare i collegamenti, i servizi, le spese di manutenzione e il costo complessivo della gestione dell’immobile. Una casa può conquistare al primo sguardo; perché diventi una scelta felice, deve però rivelarsi adatta alla vita che si desidera condurre.
È in questo incontro tra immaginazione e realtà che il sogno immobiliare assume una forma concreta.
Lombardia: Milano per le opportunità, il lago per la bellezza
La Lombardia offre una combinazione singolare: da una parte una metropoli internazionale, dall’altra alcuni dei paesaggi lacustri più celebri d’Europa.
Milano attira chi cerca una base professionale, servizi, collegamenti e un ambiente economico connesso ai principali centri europei. Il lago di Como risponde a un desiderio diverso, fatto di ville di pregio, seconde residenze, paesaggio e riservatezza.
Sono due mercati che convivono nella stessa regione, ma che riflettono esigenze differenti.
Chi compra a Milano può essere guidato dalla prossimità al lavoro, dalla presenza di scuole, infrastrutture e servizi. Chi sceglie il lago può privilegiare la bellezza del panorama, la tranquillità e il piacere di abitare un luogo in cui il paesaggio diventa parte della quotidianità.
Il segmento delle ville di fascia alta conferma l’interesse internazionale per alcune località del lago. Nell’analisi di idealista pubblicata nel febbraio 2025 figuravano, tra i centri caratterizzati da una forte incidenza di ricerche provenienti dall’estero, Carate Urio, Menaggio, Griante e Laglio.
In Lombardia, insomma, la casa può essere lo strumento per costruire una carriera internazionale oppure il rifugio nel quale sottrarsi, almeno per qualche tempo, alla velocità del mondo.
Puglia e Liguria: il mare, i borghi e il desiderio di restare
Il mare continua a esercitare una forza di attrazione particolare. Non soltanto per il piacere delle vacanze, ma per la possibilità di immaginare una quotidianità diversa, scandita da ritmi più distesi e da una relazione più stretta con il territorio.
La Puglia, con le sue coste, le case tradizionali e i centri storici, offre una pluralità di possibilità. Ostuni, Carovigno e Ceglie Messapica, insieme ad altre località regionali, figurano tra le destinazioni ricercate dagli acquirenti internazionali.
La scelta può ricadere su un appartamento in un borgo, su una casa di campagna oppure su una proprietà da recuperare. In ogni caso, alla bellezza occorre affiancare una valutazione concreta: la distanza dagli aeroporti, la disponibilità dei servizi, la manutenzione necessaria e i costi di gestione possono fare la differenza tra un acquisto desiderabile e uno realmente sostenibile.
La Liguria propone un equilibrio particolare tra mare, borghi storici, porti turistici e collegamenti con altri Paesi europei. Per chi desidera una seconda casa facilmente raggiungibile, la prossimità ai mercati francese, svizzero e del Nord Europa può rappresentare un vantaggio importante.
In entrambe le regioni, la domanda internazionale sembra confrontarsi con una questione essenziale: non soltanto dove trascorrere le vacanze, ma dove sia possibile tornare, fermarsi e sentirsi a casa.
La nuova geografia del desiderio: anche i piccoli centri entrano in scena
Per molto tempo, il racconto dell’Italia acquistata dagli stranieri è stato dominato da poche immagini: Firenze, Roma, Venezia, le ville sul lago di Como, le campagne toscane.
Oggi la geografia delle preferenze appare più articolata.
Nel rapporto pubblicato nell’agosto 2026, idealista segnalava l’interesse per località come Tropea, Sanremo, Lucca e Siracusa, ma anche per centri meno conosciuti come Tortora, in Calabria, Castiglione del Lago, in Umbria, Fivizzano, in Toscana, e Nizza Monferrato, in Piemonte.
Sono luoghi differenti per storia, paesaggio, dimensioni e offerta immobiliare. A unirli può essere la possibilità di trovare un’abitazione in un contesto meno congestionato, un rapporto più diretto con il territorio o una casa dalle caratteristiche difficili da ritrovare nelle grandi città.
Questa tendenza suggerisce una domanda internazionale meno uniforme di quanto si potrebbe immaginare. Non tutti cercano monumenti celebri, ristoranti rinomati o località già consacrate dal turismo. Alcuni desiderano tranquillità; altri sono attratti dalle architetture tradizionali, dalla vita di paese o dalla possibilità di recuperare un immobile con una storia.
Occorre, però, una precisazione: una località molto cercata online non è necessariamente quella in cui si concludono più compravendite da parte di stranieri. Per misurare gli acquisti effettivi servono dati sulle transazioni, distinti dalle visualizzazioni degli annunci e dalle richieste inviate ai portali.
La differenza è sostanziale. L’interesse racconta ciò che attrae; le compravendite mostrano ciò che, alla fine, viene scelto.
Pensione, vacanze, lavoro o investimento: le ragioni di un acquisto
Dietro ogni ricerca immobiliare si nasconde una storia personale. E non sempre il motivo per cui si comincia a cercare casa coincide con quello che, alla fine, conduce alla firma.
Per alcuni, l’Italia è il luogo in cui trascorrere la pensione. Non necessariamente trasferendosi per sempre: talvolta basta l’idea di poter vivere qui per alcuni mesi all’anno, alternando Paesi e stagioni.
Per altri, acquistare una casa rappresenta il primo passo verso un cambiamento più profondo. Una nuova vita familiare, un progetto professionale, il desiderio di allontanarsi da un ambiente diventato troppo frenetico.
C’è poi chi cerca una seconda residenza per le vacanze, desideroso di ritrovare ogni anno lo stesso panorama, gli stessi luoghi e una familiarità che nessuna prenotazione occasionale può garantire.
Nelle grandi città, invece, possono prevalere le esigenze professionali. Milano, Roma e altri centri urbani offrono opportunità di lavoro, servizi e collegamenti che possono rendere conveniente l’acquisto di un’abitazione.
Infine, c’è l’investimento. In questo caso, la bellezza del luogo si affianca a una valutazione economica: potenziale di rivalutazione, possibilità di locazione, fiscalità, spese di gestione e condizioni del mercato locale.
Queste motivazioni non sono necessariamente alternative. Una casa acquistata inizialmente per le vacanze può diventare, anni dopo, la residenza principale. Un investimento può trasformarsi in un progetto familiare. E un viaggio nato per curiosità può concludersi con una decisione capace di cambiare il corso di una vita.
È forse questo uno degli aspetti più interessanti del fenomeno: la casa non rappresenta soltanto un bene da acquistare, ma un progetto che può evolvere insieme al suo proprietario.
Chi compra casa in Italia non vive necessariamente all’estero
C’è una distinzione importante, spesso trascurata quando si parla di acquirenti stranieri: non tutti arrivano dall’estero per comprare.
Un cittadino straniero può vivere in Italia da anni per ragioni professionali, familiari o personali. Può essere già residente nel nostro Paese, oppure può acquistare dall’estero senza trasferirsi immediatamente.
Le due situazioni non sono equivalenti, né dal punto di vista statistico né sotto il profilo giuridico.
Per comprendere il mercato occorre quindi distinguere tra la provenienza dell’acquirente, il luogo in cui risiede e le ragioni che lo portano a investire nel patrimonio immobiliare italiano. E, quando si passa dall’analisi del mercato alla concreta possibilità di acquistare, diventa essenziale considerare anche la sua posizione giuridica.
Perché una cosa è domandarsi dove gli stranieri desiderino comprare casa. Un’altra è stabilire se, nel caso specifico, possano procedere all’acquisto e a quali condizioni.
Uno straniero può comprare casa in Italia? La risposta dipende dal caso
La cittadinanza straniera non comporta, di per sé, un divieto generale di acquistare un immobile in Italia. Il percorso giuridico, tuttavia, non è identico per tutti e richiede di individuare le norme applicabili alla situazione concreta.
Per i cittadini dell’Unione europea, il quadro di riferimento è diverso da quello previsto per i cittadini di Paesi terzi. Anche per questi ultimi, però, non è possibile formulare una risposta valida indistintamente per ogni situazione.
Prima del rogito, la domanda non dovrebbe essere soltanto: «Da quale Paese proviene l’acquirente?»
Occorre capire anche quale sia la sua posizione personale, dove risieda, se disponga di un titolo di soggiorno rilevante e se esistano disposizioni speciali o convenzioni internazionali applicabili all’operazione.
Il passaporto identifica una cittadinanza. Non esaurisce, da solo, la verifica giuridica necessaria per acquistare un immobile.
La reciprocità: che cosa significa e quando deve essere verificata
L’articolo 16 delle disposizioni preliminari al Codice civile stabilisce, in via generale, che lo straniero possa godere dei diritti civili attribuiti al cittadino italiano a condizione di reciprocità, fatte salve le disposizioni contenute nelle leggi speciali. La norma estende espressamente questo criterio anche alle persone giuridiche straniere.
In termini pratici, quando la reciprocità è richiesta, occorre verificare se l’ordinamento dello Stato di appartenenza riconosca ai cittadini italiani un diritto equivalente o sufficientemente analogo a quello che l’acquirente intende esercitare in Italia.
Non basta sapere che uno Stato consente genericamente agli stranieri di acquistare immobili. Possono esistere limitazioni legate alla tipologia del bene, alla sua ubicazione, alla destinazione d’uso oppure alla necessità di ottenere autorizzazioni preventive.
La valutazione deve riguardare la disciplina effettivamente applicabile, considerando anche le convenzioni internazionali e le eventuali deroghe previste dalla legge.
Non si tratta, dunque, di stabilire in astratto se una determinata nazionalità possa acquistare casa in Italia, ma di verificare quale regime giuridico si applichi a quello specifico acquirente e a quella determinata operazione.
Il soggiorno regolare può modificare il quadro giuridico
Per i cittadini di Paesi terzi regolarmente soggiornanti in Italia, la disciplina applicabile può incidere in modo significativo sulla necessità di verificare la reciprocità.
L’articolo 2, comma 2, del decreto legislativo n. 286 del 1998 riconosce allo straniero regolarmente soggiornante i diritti in materia civile attribuiti al cittadino italiano, salvo quanto diversamente previsto dal Testo unico e dalle convenzioni internazionali in vigore per l’Italia.
L’applicazione di questa disposizione richiede, tuttavia, un esame concreto dello status dell’acquirente, del titolo di soggiorno e delle norme pertinenti. Non è prudente trasformare una regola generale in una conclusione automatica, valida indipendentemente dalle circostanze.
Sul piano operativo, diventa quindi essenziale documentare correttamente la posizione personale dell’acquirente prima della stipula.
La semplice disponibilità di un codice fiscale, per esempio, non dimostra da sola l’esistenza dei presupposti per un’eventuale deroga. È la situazione giuridica complessiva, correttamente accertata, a orientare il percorso da seguire.
Quando l’ordinamento straniero prevede restrizioni
Alcuni ordinamenti sottopongono l’acquisto di immobili da parte di stranieri a condizioni particolari. Le limitazioni possono riguardare la tipologia dell’immobile, la sua ubicazione, la destinazione d’uso o la necessità di ottenere specifiche autorizzazioni.
In questi casi, una risposta generica rischia di essere fuorviante. Occorre individuare le disposizioni applicabili e stabilire se, e in quale misura, esse rilevino ai fini della reciprocità.
La stessa attenzione è necessaria quando l’acquirente è una società o un altro ente costituito all’estero. Oltre ai profili relativi alla reciprocità, possono rendersi necessarie verifiche sull’esistenza dell’ente, sui documenti societari e sui poteri di chi interviene in suo nome.
La prudenza, in questo ambito, non consiste nel presumere che l’acquisto sia impossibile. Consiste nel non considerarlo automaticamente consentito prima di avere accertato i requisiti richiesti.
Se la reciprocità manca, il problema non è soltanto formale
Quando la condizione di reciprocità è necessaria, il suo eventuale difetto può incidere in modo significativo sulla validità e sulla sicurezza giuridica dell’operazione.
Non è, pertanto, un dettaglio da rinviare a dopo la firma o una formalità da affrontare quando il prezzo è già stato concordato. La verifica deve essere svolta prima del rogito, sulla base di fonti attendibili e di una valutazione riferita al caso concreto.
In questo percorso, la funzione preventiva del notaio assume un’importanza particolare. Individuare tempestivamente gli eventuali ostacoli consente alle parti di conoscere il quadro giuridico dell’operazione prima di assumere impegni definitivi.
La sicurezza di una compravendita, infatti, non dipende soltanto dall’accordo sul prezzo o dalla regolarità dei documenti relativi all’immobile. Dipende anche dalla corretta individuazione delle norme applicabili e dall’accertamento dei presupposti che consentono all’acquirente di diventare proprietario.
Comprare casa e ottenere le agevolazioni fiscali: due questioni distinte
Esiste un altro equivoco da evitare: poter acquistare un immobile non significa avere automaticamente diritto alle agevolazioni fiscali previste per la compravendita.
La possibilità giuridica di acquistare e il trattamento tributario dell’operazione sono questioni autonome. Per stabilire se spettino benefici come quelli previsti per la prima casa, occorre verificare separatamente i requisiti stabiliti dalla normativa fiscale e le circostanze personali dell’acquirente.
Anche in questo caso, la cittadinanza non è l’unico elemento da considerare. Contano le condizioni previste dalla legge per la specifica agevolazione, comprese, ove richieste, quelle relative alla residenza e agli altri presupposti tributari.
Una verifica preliminare permette di evitare che due questioni distinte vengano confuse e che le aspettative dell’acquirente si fondino su presupposti non ancora accertati.
Prima del rogito, la differenza la fa la preparazione
L’Italia continua ad attrarre acquirenti internazionali perché offre una varietà di possibilità difficili da ricondurre a un solo modello abitativo: una residenza nel cuore di Milano, una villa affacciata sul lago, un casale immerso nella campagna, una casa sul mare o un’abitazione in un borgo da riscoprire.
Non esiste un unico acquirente straniero, così come non esiste una sola ragione per scegliere il nostro Paese. Ci sono persone con storie, obiettivi e disponibilità differenti, accomunate dalla decisione di investire in un luogo che, per motivi diversi, considerano speciale.
Ma tra l’innamorarsi di una casa e diventarne proprietari esiste un passaggio che non può essere trascurato: verificare che l’acquisto sia giuridicamente possibile e che tutte le condizioni richieste siano soddisfatte.
Per chi acquista dall’estero, la preparazione del rogito può richiedere accertamenti ulteriori rispetto a quelli ordinari. Affrontarli per tempo significa ridurre le incertezze, prevenire ritardi e tutelare tutte le parti coinvolte.
È un lavoro che non toglie nulla al fascino della scelta. Al contrario, permette di darle fondamenta solide.
Perché comprare una casa significa immaginare una vita dentro quelle mura: le mattine davanti a una finestra, le estati trascorse sul mare, il silenzio di una campagna, il movimento di una città. Significa scegliere un luogo nel quale riconoscersi, oppure nel quale cominciare a diventare qualcuno di diverso.
Ma perché quel progetto possa trasformarsi in realtà, il desiderio deve incontrare la conoscenza, e l’entusiasmo deve accompagnarsi alla consapevolezza dei propri diritti e dei propri obblighi.
Perché una casa può conquistare il cuore in un istante. Diventarne proprietari, invece, richiede che ogni passo sia compiuto con la necessaria sicurezza giuridica. E il momento migliore per verificarla è prima di firmare.
Maria Ippoliti – ClouCasa®
Fonti e metodologia - I dati relativi alla domanda immobiliare internazionale provengono dalle analisi pubblicate da Gate-away.com e idealista. Le percentuali citate si riferiscono, a seconda dei casi, alle richieste ricevute e alle preferenze o visualizzazioni registrate sulle rispettive piattaforme: costituiscono pertanto indicatori dell’interesse degli acquirenti stranieri verso il mercato immobiliare italiano e non coincidono necessariamente con il numero delle compravendite effettivamente concluse. I dati vanno interpretati tenendo conto del periodo di riferimento, del campione osservato e della metodologia adottata da ciascun portale.