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Le tappe principali della pianificazione, dalla nuova Capitale all’aggiornamento del 2026. Un percorso tra le principali idee di città, gli interventi realizzati e i progetti rimasti incompiuti.
Ogni ritratto è affiancato da un luogo legato alla vita, all’opera o alla memoria del personaggio. Le date delle fotografie sono indicate nelle didascalie: il percorso visivo accompagna le tappe della storia urbanistica.
- 1871
Roma diventa Capitale
Il 3 febbraio 1871 Roma viene proclamata Capitale d’Italia. La città deve confrontarsi con una nuova funzione nazionale: ospitare istituzioni e attività che richiedono spazi, collegamenti e abitazioni. È il punto di partenza per comprendere la Roma moderna, cresciuta attorno a un nucleo antico che continua a condizionarne la forma.
Il problema urbanistico consiste nel far convivere la trasformazione con una città già costruita e stratificata. Da questa tensione nascono scelte differenti: ampliare l’abitato, aprire nuove strade, sostituire edifici o proteggere ciò che esiste. I piani successivi affrontano questi temi con obiettivi e strumenti diversi.
Giuseppe Garibaldi · circa 1867Un volto del Risorgimento, per introdurre il passaggio dalla Roma pontificia alla Capitale d’Italia.Immagine: Fratelli Alinari · Pubblico dominio. 
Gianicolo · La memoria di GaribaldiIl colle legato alla difesa della Repubblica Romana del 1849 conserva il monumento a Garibaldi, inaugurato nel 1895.Fotografia: 2011 · Blackcat · CC BY-SA 3.0 it. - 1873
Il primo progetto e i limiti della pianificazione
Il piano del 1873 rappresenta un primo tentativo di organizzare le trasformazioni della nuova Capitale. Non raggiunge l’approvazione definitiva. Una parte degli interventi previsti trova però attuazione attraverso convenzioni. Il progetto ha quindi un significato concreto nella storia urbana, anche senza diventare un piano definitivamente approvato.
La sua vicenda introduce un tema che accompagnerà a lungo Roma: il rapporto fra un disegno generale e le trasformazioni realizzate attraverso singoli accordi e interventi. Per leggere la città occorre seguire entrambi. Una previsione cartografica, da sola, non racconta come e quando un luogo sia stato effettivamente costruito.
Vittorio Emanuele II · circa 1861Il primo re dell’Italia unita accompagna il racconto della nuova funzione nazionale di Roma.Immagine: Eugène Disdéri · Pubblico dominio. 
Il Quirinale · La Roma del primo reDopo il 1870 il palazzo divenne residenza della famiglia reale. Vittorio Emanuele II vi trasferì opere e arredi dalle regge italiane.Fotografia: 2017 · Wolfgang Moroder · CC BY-SA 3.0. - 1883
La Capitale cambia le sue strade
Con il piano del 1883 la trasformazione della città assume una nuova consistenza. Il suo effetto si può leggere anche nel centro storico: l’apertura di Corso Vittorio Emanuele II e la realizzazione dei Lungotevere modificano percorsi, fronti edilizi e rapporto con il fiume. Questa eredità è ancora leggibile nel rapporto fra il Lungotevere dei Fiorentini e Corso Vittorio.
La nuova viabilità incide su un tessuto antico, facendo convivere edifici preesistenti e nuove sistemazioni. Chi osserva oggi quelle strade può cogliere una caratteristica essenziale della Roma moderna: la trasformazione procede dentro una città storica, attraverso adattamenti che cambiano visuali, allineamenti e continuità degli spazi.
Ettore Roesler FranzL’autore di Roma sparita raccontò una città che stava cambiando. Ritratto storico; la data della fotografia non è indicata.Immagine: Finarts · CC BY-SA 4.0. 
Trastevere · La Roma di Roesler FranzLa torre degli Anguillara presso la Lungaretta, in un suo acquarello anteriore al 1881: uno sguardo dell’artista sulla città che stava cambiando.Fotografia dell’opera: 2023 · Francesco Bini · CC BY-SA 4.0. - 1909
La città supera le Mura Aureliane
Il piano redatto da Edmondo Sanjust di Teulada durante l’amministrazione di Ernesto Nathan affronta l’ampliamento dell’abitato oltre le Mura Aureliane. La scelta riguarda anche il modo di abitare: il piano distingue fabbricati più densi, villini con giardini e costruzioni inserite in spazi verdi più ampi. L’espansione viene pensata attraverso forme residenziali differenti.
Un esempio ancora riconoscibile è la Piccola Londra, in via Bernardo Celentano, nata nel 1910 nel quartiere Flaminio. I suoi villini mostrano una delle possibilità di quella stagione. Non rappresentano l’esito uniforme dell’intero piano: aiutano però a capire perché, nei quartieri del primo Novecento, si incontrino rapporti così diversi fra casa, giardino e strada.
Trilussa · 1915Una voce della società romana di questa stagione. Il ritratto è successivo all’approvazione del piano. 
Piazza Trilussa · Il poeta nella cittàLa piazza di Trastevere, già piazza Ponte Sisto, porta il nome di Trilussa dal 1952. Il fontanone fa da sfondo a questo luogo della sua memoria pubblica.Fotografia: 2014 · Lalupa · CC BY-SA 4.0. - 1931
La trasformazione del centro e dei tessuti residenziali
Il piano del 1931 e i suoi strumenti attuativi intervengono sia sui tessuti residenziali sia su parti della città storica. I piani particolareggiati contribuiscono a definire tipi edilizi e impianti di numerosi isolati; il PRG contemporaneo ne riconosce la presenza nella storia della città consolidata.
Nel centro, il caso del Mausoleo di Augusto rende evidente la portata delle scelte. Il piano del 1931 e il piano particolareggiato del 1932 prevedono l’isolamento del monumento e una nuova piazza. Dal 1934 iniziano le demolizioni del quartiere circostante. La sistemazione prosegue in più fasi, oltre l’interruzione dovuta alla guerra. Qui il disegno urbanistico comporta una sostituzione del tessuto esistente: lo spazio che vediamo oggi nasce anche dalla perdita di edifici e relazioni precedenti.
Giacomo Balla · 1926L’artista, che abitò in via Oslavia, rappresenta la vita culturale della Roma di questa stagione.Immagine: ignoto · Pubblico dominio. 
Via Oslavia · Casa BallaL’ingresso della casa nel quartiere Della Vittoria, dove Giacomo Balla visse e lavorò dal 1929 al 1958. La sua abitazione racconta un altro modo di dare forma agli spazi.Fotografia: 2025 · Francesco Bini · CC BY-SA 4.0. - 1962–1965
Riorganizzare una città cresciuta
Il piano adottato nel 1962 e approvato nel 1965 nasce dal dibattito urbanistico del dopoguerra. Fra i suoi temi figurano la riorganizzazione della mobilità, la salvaguardia del centro storico, il decentramento delle attività direzionali e l’Asse Attrezzato. L’ambizione è incidere sulla struttura della città, spostando parte delle funzioni verso il settore orientale.
Il Sistema Direzionale Orientale non viene realizzato come previsto e l’Asse Attrezzato viene abbandonato. La distanza fra progetto ed esito è visibile anche a Centocelle: sulle aree dell’ex aeroporto erano previste costruzioni e un centro direzionale; l’area viene successivamente destinata a parco. È un esempio di come una previsione possa essere modificata nel tempo, lasciando una storia che aiuta a comprendere il luogo attuale.
Alberto Sordi · 1962Il cinema di Sordi accompagna l’immagine della Roma che cresce e cambia nel dopoguerra.Immagine: autore non identificato · Pubblico dominio. 
Caracalla · La Roma di Alberto SordiLe Terme di Caracalla sono di fronte alla villa dove Alberto Sordi abitò dal 1958 al 2003. Una veduta della zona legata alla sua vita romana.Fotografia: 2016 · Ethan Doyle White · CC BY-SA 4.0. - 2008
Una città organizzata attorno a più centri
Il nuovo PRG è approvato con deliberazione del Consiglio Comunale n. 18 del 12 febbraio 2008 e diventa vigente il 14 marzo 2008. Dopo oltre quarant’anni cambia il riferimento generale della pianificazione. Tra i suoi principi figurano la dimensione metropolitana, il decentramento, il policentrismo, la tutela ambientale e storico-culturale e il rafforzamento delle funzioni delle periferie.
Il policentrismo propone una città con più luoghi di riferimento, servizi e attività distribuiti sul territorio. Il legame con il trasporto su ferro è parte di questo orientamento. Per leggere i quartieri, questi obiettivi offrono una chiave utile: un’area residenziale va compresa anche attraverso le relazioni con il resto della città. Gli obiettivi del piano, tuttavia, devono essere distinti dal grado di attuazione raggiunto nei singoli luoghi.
Gigi Proietti · 2020Una voce del teatro romano, attiva anche nella stagione del piano del 2008. Il ritratto risale al 2020.Immagine: Presidenza della Repubblica · Quirinale.it · Riuso con attribuzione. 
Villa Borghese · Il teatro di ProiettiIl Globe Theatre nacque da un’idea di Gigi Proietti e fu inaugurato nel 2003. Questa veduta della platea richiama un capitolo importante del suo lavoro a Roma.Fotografia: 2014 · Archeologo · CC BY-SA 4.0. - 2024
La variante alle norme viene adottata
L’11 dicembre 2024 l’Assemblea Capitolina approva la deliberazione n. 169, con cui adotta la variante parziale alle Norme Tecniche di Attuazione del PRG del 2008. Le motivazioni comprendono difficoltà interpretative e applicative, l’evoluzione del quadro legislativo e la necessità di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, limitando il consumo di suolo.
L’adozione apre il percorso di pubblicazione degli atti, presentazione delle osservazioni e relativo esame. La riforma prosegue quindi attraverso una fase di confronto e istruttoria, prima dell’approvazione definitiva del 2026.
Carlo Verdone · 2018Uno sguardo cinematografico sulla vita romana. Il ritratto è precedente alla variante normativa del 2024.Immagine: Wiki-VincenzoRusso · CC BY 4.0. 
Ponte Sisto · La Roma dei ricordiUn luogo legato alla casa familiare dell’infanzia e della giovinezza di Carlo Verdone, raccontata ne La casa sopra i portici.Fotografia: 2015 · Livioandronico2013 · CC BY-SA 4.0. - 2026
La variante viene approvata definitivamente
Il 23 luglio 2026 l’Assemblea Capitolina approva la deliberazione n. 122, contenente le controdeduzioni alle osservazioni e l’approvazione definitiva della variante parziale alle NTA. L’intervento aggiorna il quadro normativo del PRG del 2008: non costituisce l’approvazione di un nuovo piano generale. Fra le ragioni dichiarate figurano l’adeguamento alle disposizioni nazionali e regionali, la semplificazione e gli obiettivi di rigenerazione urbana.
Il 28 agosto 2026 Roma Capitale comunica la disponibilità del testo coordinato, che riunisce le norme del 2008 e le modifiche approvate. Il percorso collega così il piano del 2008, l’adozione della variante nel 2024 e l’approvazione definitiva nel 2026. Gli effetti delle disposizioni su uno specifico immobile richiedono una verifica urbanistica distinta.
Antonello Venditti · La voce della cittàRoma raccontata attraverso la musica, i luoghi e la vita delle persone.Fotografia: 2008 · Iltex74 · Pubblico dominio. 
Il Fontanone · La Roma di VendittiLa mostra dell’Acqua Paola al Gianicolo, il Fontanone richiamato in Roma capoccia, lega un luogo della città alla voce di Antonello Venditti.Fotografia: 2023 · Labicanense · CC BY 4.0.
Conoscere i quartieri per comprendere una casa
La storia dei piani regolatori rende più leggibile la diversità di Roma. Aiuta a osservare le strade aperte dentro la città storica, i villini del primo Novecento, gli isolati residenziali e i territori coinvolti in progetti successivamente modificati. La città attuale nasce da previsioni, realizzazioni, revisioni e interventi che non seguono sempre lo stesso percorso.
Per ClouCasa®, questa conoscenza può diventare un servizio di orientamento: dare al visitatore elementi per comprendere il contesto di una casa e formulare domande più precise. Il valore di un immobile richiede poi un’analisi delle sue caratteristiche e della sua situazione concreta. La storia del quartiere è una parte di questa comprensione, senza sostituire le verifiche sull’edificio.